Инвестиции в недвижимость Турции

В последние годы произошло заметное увеличение иностранных инвестиций в экономику Турции. По данным последнего доклада, сделанного Международным Финансовым Институтом, зафиксированные вложения иностранных компаний в экономику Турции в 2006 году составили 22 миллиарда долларов, а в 2007 году до 22,5 миллиардов, в 2008 году этот показатель приблизился к цифре 24 миллиарда. Турция одно из заметных мест в российском рейтинге привлекательных направлений, таких как инвестиции в недвижимость Турции. Сегодня в Турции иностранцам принадлежит более 50 тыс. объектов. Важными факторами, сформировавшими в настоящее время активный спрос на турецкую недвижимость, стали позитивные изменения в экономике страны, в частности успешно проведенная деноминация турецкой лиры, относительная стабилизация инфляции, благоприятный визовый режим в отношении российских граждан. Неудивительно, что в таких условиях началось бурное развитие жилищного строительства, а то, что местные жители умеют хорошо строить, россиянам известно давно. Объекты сдают в срок, и они всегда находят своего покупателя.

Инвестиции в Турции, обзор рынка

Наиболее активно инвестируют в недвижимость в Турции граждане Греции: на них в общей сложности зарегистрировано более 12 550 различных объектов. Вторая по численности группа частных инвесторов из‑за рубежа — немцы, скупившие 10 827 единиц жилья, за ними следуют граждане Сирии, которые приобрели порядка 4500 объектов, уроженцы Великобритании (4000) и Дании (1500). Сведений относительно покупательской активности россиян пока нет, и связано это прежде всего с тем, что закон о покупке недвижимости иностранными гражданами с июля прошлого года был приостановлен и заработал в полной мере лишь с нынешнего января. Тем не менее по расчетам специалистов только в районах, обслуживаемых аэропортом Антальи, в том числе в Кемере, Белеке, Аланье, Сиде, русская община может составить до 10 000 человек. Это не значит, что все наши соотечественники приобрели жилье, но наблюдается положительная тенденция к завоеванию гражданами РФ рынка недвижимости Турции.

Особой популярностью у иностранцев пользуется жилье на побережье, то есть на юге и юго-западе страны. Несмотря на то, что выбор у заморских покупателей богатый (Турцию омывают четыре моря: Черное, Мраморное, Эгейское и Средиземное), основной вектор покупательского спроса направлен в сторону Эгейского и Средиземноморского побережий, где расположены такие известные города-курорты, как Бодрум, Кушадасы, Фетхие, Анталия, Кемер, Белек, Сиде, Алания. Именно сюда в горячий сезон приезжает масса туристов из Европы и России, причем турпоток из нашей страны насчитывает свыше миллиона человек ежегодно.

Россияне с удовольствием приобретают недвижимость и инвестируют в строительство в Анталии. Сегодня Анталия стала, пожалуй, самым русским местечком на всей Турецкой Ривьере. Наши соотечественники — желанные гости в отелях и любимые соседи по кварталу. Следует отметить развитую инфраструктуру города: здесь есть русские школы и детские сады, множество ресторанов и магазинов. Рынок недвижимости предлагает большой выбор квартир, вилл или дуплексов.

Поощрение инвестиций в недвижимость Турции

Привлечение иностранных инвестиций и всемерное поощрение деятельности иностранных инвесторов практически во всех отраслях и регионах Турции является одним из важнейших принципов экономической политики турецкого руководства, начиная с середины 80-х годов.

Согласно действующему законодательству, иностранным инвесторам предоставлены в полном объеме те же права, что и национальному капиталу. Долевое участие иностранных инвесторов не ограничивается ни в какой форме. Гарантируется перевод прибылей и репатриация капитала в случае продажи или ликвидации фирмы. Фактически в Турции уже в течение нескольких десятилетий существует один из наиболее либеральных режимов регулирования деятельности иностранного капитала, который периодически дополняется и конкретизируется в соответствии с общим направлением экономического курса страны. Основные принципы деятельности иностранных инвесторов изложены в Законе Мо:б224 от 18.01.1954 г.; в 1986 г. этот закон был дополнен положениями Декрета Мо:8б-10353, а в 1995 г. инвестиционный кодекс Турции был окончательно сформулирован в Законе об иностранных инвестициях Мо:95-6990 от 07.06.95.

Турецкое руководство применяет в отношении иностранных инвесторов комплекс стимулирующих и поощрительных мер, которые призваны способствовать такому размещению инвестиций в стране, которое бы отвечало общей стратегии ее экономического развития. Так, в том, что касается отраслевого распределения инвестиций, в первую очередь, поощряются инвестиции в экспорт ориентированные сферы промышленности и наукоемкие производства, а также в туризм, перевозки, строительство, образование, здравоохранение. Помимо этого, в соответствии с политикой выравнивания уровней экономического развития отдельных регионов страны, стимулирование иностранного капитала в Турции имеет выраженный территориальный характер.

В зависимости от уровня экономического развития Турция условно разделена на четыре категории районов; в это разделение заложена разная степень поощрения иностранных инвестиций: районы первой степени приоритетности; районы второй степени приоритетности; нормальные районы; развитые районы.
К "приоритетным районам" относят в основном наименее развитые регионы восточной Турции. "Нормальными районами" считаются западная и частично центральная Турция. "Развитыми" называют зоны больших городов: Стамбула, Анкары, Измира, Коджаэли, Аданы и Бурсы.

К формам поощрения инвестиций относятся, в основном, частичное или полное освобождение от уплаты налогов и таможенных пошлин на определенном этапе развития производства, льготное кредитование, отсрочки в выплате налога на добавленную стоимость при импорте инвестиционных товаров и др. Подробно система поощрительных мер, применяемых в Турции по отношению к иностранному капиталу, будет рассмотрена ниже. Здесь же укажем, что целенаправленная политика привлечения иностранного капитала в сравнительно короткие сроки дала свои результаты. По данным на конец 2002 г., суммарный объем иностранных инвестиций в экономику Турции достиг 31,6 млрд. долл. Из них 56% приходится на инвестиции в промышленное производство, 40% - в сферу услуг, 4% - в аграрный сектор и горнодобывающую промышленность.

Вступление Турции в ТС с ЕС стало дополнительным стимулом для иностранных инвесторов. Так, крупные японские, южнокорейские и другие фирмы вложили инвестиции в Турции с тем, чтобы затем уже беспошлинно поставлять свою продукцию на рынки ЕС. В первую очередь - это автомобилестроительные компании, такие, как TOYOTA, HONDA, HYUNDAY, KIA.

Российские фирмы на Турецком рынке инвестиций

Российские фирмы пока не проявляют себя на турецком инвестиционном рынке исключение составляет только рынок инвестиций в строительство и недвижимость. Вместе с тем, судя по тому интересу, который проявляют российские предприниматели к осуществлению совместных проектов и созданию смешанных компаний с турецкими партнерами в сфере судостроения, транспорта, медицинской промышленности, туризма, деревообработки, торговли сотрудничество посредством объединения капиталов российских и турецких фирм может стать весьма перспективным и взаимовыгодным для обеих стран.

Проекты иностранных капиталовложений, предлагаемые для осуществления в Турции, рассматриваются и оцениваются Главным Управлением по вопросам иностранных инвестиций, входящим в состав Ведомства по делам казначейства аппарата премьер-министра Турции.
Основным критерием в оценке проектов иностранных инвестиций являются их технологический уровень, конкурентоспособность, экспортный потенциал, возможности вовлечения местных инвестиций для их реализации. Немаловажное значение, как уже говорилось, имеет географический аспект.

Территориальное расположение проектируемого объекта и объем инвестируемого капитала являются основными показателями для получения инвестором так называемого "поощрительного сертификата", т.е. особого одобрения Главного Управления по вопросам иностранных инвестиций, что дает право на пользование льготами при осуществлении проекта, а именно: частичным или полным освобождением от уплаты таможенных пошлин и иных налогов, доступом к льготным кредитам, правительственным дотациям и др.

При выдаче "поощрительного сертификата" учитывается, в какой степени при осуществлении проекта предполагается воспользоваться привлеченными источниками финансирования. Соотношение между собственным и привлеченным капиталом составляет норму самофинансирования; она может быть не более 40% для инвестиционных проектов в "приоритетных районах", 50% в "нормальных районах" и 60% в "развитых". Исключением, не принимающим во внимание региональный аспект, являются инвестиции в организацию авиационного (Air-Kargo) и морского (Ro-Ro) транспортного обслуживания - 25%, а также строительство и ремонт яхт и судов, где норма самофинансирования установлена на уровне 15%. Допускается льготная норма самофинансирования (15%) также для тех проектов, осуществление которых предполагается полностью финансировать из иностранных источников.

В целом система поощрений и льгот для инвесторов, в том числе иностранных, в Турции разработана очень детально. В том случае, если Вы продумываете вопрос об инвестировании капитала в турецкую экономику, в принципе, Вам поможет сориентироваться и узнать, на какие привилегии Вы можете рассчитывать, приводимая ниже система льгот, которыми пользуются в Турции иностранные капиталовложения, отмеченные "поощрительным сертификатом".

Если же Ваше намерение делать капиталовложения в Турции уже абсолютно конкретно, следует подробным образом, лучше с помощью турецких партнеров или юристов, изучить, какие именно льготы и поощрения полагаются при инвестировании данной суммы капитала, в данную сферу бизнеса, в данный регион, для производства данного вида продукции, при намеченных Вами условиях использования местных ресурсов и т.д., поскольку все эти моменты имеют значение для выбора той или иной схемы поощрений. Кроме того, при необходимости можно получить разъяснения в Главном Управлении по вопросам иностранных инвестиций.

Инвестиции в сфере торговли с Турцией

Основными направлениями осуществления турецких инвестиций в Россию являются текстильная, пищевая, химическая, деревообрабатывающая промышленность, производство строительных и отделочных материалов и сфера услуг: торговля, туризм, банковский сектор. Общий объем этих инвестиций составил на конец 2002 г. около 700 млн. долл. В основном это были прямые инвестиции и лишь весьма небольшую их часть (не более 20 млн. долл.) составили портфельные инвестиции в виде ценных бумаг, приобретаемых на российском рынке тремя турецкими банками — "Япы Креди Москва", "Гарантии Банк Москва" и "Финансбанк Москва".

В настоящее время наиболее крупными из реализуемых инвестиционных проектов являются следующие: Супермаркет "Рамстор" в Петербурге, завод по сборке телевизоров марки "Вестель" в Александрове (76% капитала принадлежит "Вестель"), обувная фабрика марки "Рокланд" в Серпухове (40% капитала принадлежит компании "Аймасан", 60% - российским партнерам), расширение пивоваренного завода в Москве, завод моющих средств в г. Клин Московской области ("Левент Кимья"), деловой центр на Павелецкой наб. в Москве ("ЭНКА", расширение), завод бытовой электротехники в Москве ("Конти").

В последние годы прослеживается тенденция смещения активности иностранных инвесторов в России из Москвы и других крупных городов в регионы. Основное преимущество регионов — значительно более низкая стоимость таких важнейших составляющих производства, как заработная плата персонала предприятия, арендная плата, стоимость сырья.

Анализ турецких инвестиции в России показал, что крупные турецкие холдинги, имеющие свои отделения в странах ЕС, АСЕАН, США, Японии, обладают возможностью осуществлять инвестиции в российскую экономику с привлечением средств третьей стороны. При этом финансирование из собственных источников турецкого инвестора может сочетаться с использованием кредитов международных финансовых институтов.

Возможна также реализация многосторонних инвестиционных проектов с участием турецкого капитала. Весьма перспективными для России в данной области являются проекты с участием стран СНГ и ЧЭС. Такие проекты могут реализовываться как в России, так и на территории одной из стран-участниц вышеупомянутых объединений. Учитывая наличие таможенного союза между странами СНГ, возможность использования хозяйственной инфраструктуры бывших республик СССР, а также продолжающийся процесс интеграции в рамках Содружества, привлечение турецких инвестиций в многосторонние проекты на территории стран СНГ способно принести реальные дивиденды российской экономике.

Если говорить о тенденциях экспорта российского капитала в Турцию, следует отметить, что целый ряд крупных и средних российских компаний проявлял интерес к турецкому рынку, однако продолжающийся в Турции экономический кризис, а также недостаточная осведомленность по инвестиционным программам России как на федеральном, так и на региональном уровнях определяют их в целом сдержанную позицию в данном вопросе.

До настоящего времени российские компании осуществляли инвестиции в основном в уставной капитал создаваемых ими фирм и СП в сфере услуг (торговля, транспортные услуги, туризм). Исключение составляли СП "ОХС" (Осташ - Хазинедароглу - Стройтрансгаз), созданное для выполнения строительно-подрядных работ и "Турусгаз" (РАО Газпром — "Бо-таш" — "Гама"), инвестировавший средства в увеличение мощности западного газопровода и принимающий участие в его эксплуатации. Суммарный объем российских инвестиций в Турции оценивается на конец 2002 года на уровне 100 млн. долл. В 2002 году подписан контракт и начались работы по реализации первого в Турции совместного российско-турецкого инвестиционного проекта в г. Килис, где фирма "Корнет" намечает построить завод шампанских вид одноименной марки. С мэрией города были согласованы вопросы отвода земли и в 2003 году начаты работы по строительству. Объем российских инвестиций оценивается в 20 млн. долл.

Аспекты привлекательности инвестиций в недвижимость Турции

1. Наличие все еще большого количества пригодной для строительства земли (и это несмотря на очевидный строительный бум, продолжающийся на Турецкой Ривьере вот уже третье десятилетие). Специалисты считают, что в среднем на побережье Франции и Италии из каждых 100 метров застроены 70, на побережье Испании — 40, а вот на турецком побережье — не более 25. Высокие темпы строительства и постоянно растущий спрос на недвижимость в Турции. Результат быстрая окупаемость и высокая прибыль от инвестиций.

2. Сама земля, и рабочая сила, и все прочие составляющие проекта в Турции заметно дешевле, чем в той же Испании. Если же речь идет о покупке готового объекта, то местные риэлторы могут предложить, например, средней величины отели категории “3—4 звезды” стоимостью от 1 до 7 млн. евро или совсем небольшие, частные отели за еще меньшую сумму.

3. Климат: зимой в Турции +18, так что и строительный, и туристический сезоны можно считать круглогодичными. По крайней мере по такому показателю, как “коэффициент заполняемости отелей”, Турция оставляет далеко позади многих средиземноморских конкурентов, а из российских курортов если кто и может с ней потягаться, то разве только Сочи. При том что потенциальная аудитория отдыхающих (а стало быть, и деньги, которые она, аудитория, готова оставить на курорте) здесь несравненно выше сочинской.

4. Четвертое, и, возможно, главное. Несколько лет назад турецкие власти законодательно разрешили россиянам приобретать недвижимость в Турции, после чего число наших соотечественников, временно или постоянно проживающих в этой стране, возросло в разы. Причем обосновываются россияне не только в традиционной для себя Анталии, где есть российское консульство, русская церковь, русская школа и даже общество, помогающее россиянам во всем — от изучения турецкого языка до открытия собственного дела.

Например, в Кушадасах — курортном месте на Эгейском море, где наши туристы никогда не составляли большинства, в одном из недавно построенных коттеджных поселков более половины домов купили именно россияне. Граждане России проникли даже в такие дали, как Хатай на границе с Сирией, хотя подобные примеры пока единичны и не носят систематического характера.

Все вышесказанное вполне объясняет притягательность Турции как для крупных, так и для мелких и средних инвесторов из России. При этом надо отметить, что “порог вхождения” на местный строительный рынок гораздо ниже, чем в подавляющем большинстве государств Средиземноморья (от 0,7 до 2,5 млн. евро), прибыль в размере почти 100% годовых — вполне реальный показатель, да и кредиты на строительство отелей и развитие окружающей инфраструктуры выдаются без проблем (имея хотя бы 0,5 млн. евро и грамотное юридическое сопровождение, вполне можно освоить 4,5 млн. кредитных денег в течение всего 2 лет).

Приобрести земельный участок под проект можно либо у строительной компании (вместе с полным или частичным набором документов, включающим разрешение на строительство, архитектурный проект, бизнес-план, смету и т.д.), либо непосредственно у собственника земли (в этом случае бюрократические хлопоты должна будет взять на себя какая-либо юридическая служба — к примеру, риэлтерская фирма, с которой налажено сотрудничество в процессе покупки). Причем профессионалы советуют не искать контактов в Анкаре или Стамбуле, а работать со структурами в Анталии, Мармарисе, Бодруме — словом, в том курортном месте, где совершается сделка: “центровые” все равно начнут искать выходы на региональный рынок и изучать местную конъюнктуру с помощью местных же компаний.

Как показывает практика, турецкие строительные компании наловчились даже 5-звездные отельные комплексы возводить за 18—20 месяцев, а уж на небольшой отель или многоквартирный дом у них уходит от силы год. Что особо значимо на фоне пока еще сохраняющегося ажиотажного спроса на жилье и отдых в Турции.

Пример инвестиционной программы (инвестирование в строительство и недвижимость Турции):

Инвестиционное предложение от строительной компании

Для инвестора строительная фирма организует юридическое лицо – турецкую компанию. Фирма имеет тип LTD, что соответствует Обществу с ограниченной ответственностью.
Инвестор может быть единственным владельцем этой компании или же количество совладельцев не ограничено.
Для организации компании необходимо нахождение инвестора в Турции два рабочих дня. После этого застройщик самостоятельно завершает регистрацию компании в течение 10 рабочих дней.
Стоимость организации компании 3 тыс. дол. США. Стоимость годового содержания компании, включая налоги, 500 дол. США.
В соответствии с нынешним законодательством земельные участки должны приобретаться на юридические лица.
Земельный участок приобретается на турецкую компанию инвестора, срок оформления документов купли-продажи один рабочий день.
Право собственности на недвижимость в Турции абсолютное, неотменяемое, не имеющее обратного действия.
Возможен торг по стоимости с владельцем земли.
Строительная фирма предоставляет проект застройки.
Строительная фирма ведет строительство на участке инвестора своими силами и за свой счет.
Построенные квартиры распределяются между инвестором и строительной компанией 50 на 50%, соответственно из расчетной реализации квартир инвестор получает половину денежных средств.
Срок строительства проекта 12-14 месяцев.
Аналогичные строительные проекты могут быть предложены для любой суммы инвестиций – соответствующие перспективные земельные участки имеются.

План реализации проекта, инвестиции в строительство с дальнейшей реализацией недвижимости

Организация компании.

1-й день. Обсуждение состава учредителей, устава компании, величины уставного капитала, кто будет директором и т.д. Подготовка документов соучередителей – перевод паспортов на турецкий язык, получение персональных налоговых номеров.

2-й день. Собственно организация компании – подписание комплекта учредительных документов в нотариальной конторе, в присутствии присяжного переводчика.

После этого владельцы компании могут отдыхать или улетать из Турции, а сотрудники строительной компании завершат процесс оформления компании в течение10 дней.

Фирма получает все необходимые номера регистрации и счет в местном банке.

Переговоры и торг с владельцами земли.

Может проводиться сотрудниками строительной компании самостоятельно или совместно с инвесторами.

При этом определяется окончательная стоимость земельного участка, возможно снижение расчетной стоимости.

Также определяются сроки оплаты и переоформления документов на компанию инвестора. Обычно это зависит от времени, необходимого инвесторам для перечисления необходимой суммы на счет своей компании в турецком банке.

Также по окончанию переговоров между владельцами земли и инвестором подписывается короткое соглашение о намерениях и оплачивается залог – от 5 до 25 тыс. Евро. При этом владельцы земли до окончания оговоренного срока не имеют права продать свой участок иным покупателям. Если же инвесторы не выкупают землю в оговоренные сроки, то залог безвозвратно переходит владельцам земли.

Перечисление денежных средств на счет инвестора в Турецком банке.

Средства могут быть перечислены из любого банка и со счета любой компании, в том числе оффшорной. Так же и от физического лица, не обязательно учредителя компании. Сумма перечисления не ограничена. Назначение платежа принципиального значения не имеет, хотя есть рекомендуемые. Декларировать происхождение денежных средств нет необходимости.

Процесс инвестирования, точнее покупки и переоформления земельного участка.

Сотрудники строительной компании заранее проверят документы права собственности на приобретаемый земельный участок и отсутствие возможных обременений.

Инвестор должен приехать в Турцию для оформления покупки или выписать соответствующую доверенность на одного из сотрудников застройщика.

К назначенной дате в Кадастровом управлении будет готов комплект документов для переоформления права собственности на компанию инвестора.

В банке на основании оплаченных инвестором средств выписывается чек на предъявителя.

В Кадастровом управлении подписывается комплект документов и право собственности на земельный участок переходит к компании инвестора. Бывшим землевладельцам в качестве оплаты передается чек на предъявителя. Покупка завершена.

Подписание договора о застройке участка.

В государственной нотариальной конторе подписывается типовой договор установленного образца между компанией инвестора и строительной компанией. В договоре подробно указываются все принципиальные вопросы:

· Предварительный проект застройки – форма здания, сколько апартаментов, их площадь, расположение по этажам, их нумерация.

· Срок строительства и ввода в эксплуатацию.

· Комплектация построенных апартаментов.

· Распределение апартаментов между инвестором и застройщиком.

· График передачи документов права собственности на апартаменты (ТАПУ) от компании инвестора на застройщика.

Типичный график передачи ТАПУ привязывается к процессу строительства.

По договору застройки все налогообложение процесса строительства и ввода в эксплуатацию ложится на застройщика.

Построенные апартаменты распределяются между инвестором и застройщиком в соотношении 50 на 50%.

Документооборот процесса инвестирования и строительства.

После подписания договора о застройке участка строительная фирма в течение месяца подготавливает проектную документацию застройки участка.

Проект застройки передается на утверждение в местный муниципалитет для получения Разрешения на строительство.

Разрешение на строительство обычно выдается через месяц с момента заявки.

После получения Разрешения на строительство, документ права собственности на земельный участок (ТАПУ) меняется на соответствующее количество ТАПУ на апартаменты. Эти ТАПУ остаются в собственности инвестора. При этом земельный участок остается в совместной собственности владельцев апартаментов.

В соответствии с графиком, отраженным в договоре застройки, ТАПУ причитающиеся строительной компании постепенно передаются от инвестора на застройщика. Например, первая ТАПУ передается после заливки бетона фундамента здания, заключительная ТАПУ передается после получения Гос. Акта ввода здания в эксплуатацию.

Продажи недвижимости конечным потребителям.

Продажи могут осуществляться инвестором и застройщиком самостоятельно и независимо друг от друга.

Или же застройщик может реализовать все апартаменты – и инвестора, и свои по согласованной стоимости.

Продажи могут и должны осуществляться с момента начала строительства.

К окончанию строительства есть высокая вероятность продать все апартаменты.

Итог инвестиционного проекта: быстрая окупаемость и высокая прибыл.

О компании AZT

Оформление документов

Ознакомительный тур

Покупка в рассрочку

Покупка в кредит

Где лучшая недвижимость в Турции?

Инвестиции в недвижимость